中国房地产市场去库存的目标能完成吗?
2017-04-05 15:48:00
中国房地产市场去库存的目标能完成吗?(2017.04.05)

[摘要]当前中国房地产市场的去库存政策,不仅让一二线城市的住房库存迅速消化,也让这些城市的房价疯狂上涨,从而打造了2016年中国房地产市场的空前繁荣。当前中国房地产市场的库存不是作为消费型住房的库存,而是作为投资炒作型住房的库存。如果只看狭义的房屋库存量或已经生产好而没有销售出去的住房,那么中国房地产市场根本上就没有库存过多的问题。所以,当前中国房地产市场的去库存是指向广义的房地产库存量,即住房的待售面积加上住房施工面积的库存。否则政府要现实房地产去库存的目标根本不可能。

  (50人论坛·北京)这两年的中国房地产市场政策,打出的口号就是房地产市场的去库存,即政府通过各种信贷优惠及税收优惠政策,让房地产市场过多的库存减少。所以,从2014年下半年开始,地方政府各种购买住房优惠政策蜂拥而出,放松限购、税收优惠、购房补贴、购房入户等,同时中国央行调整了住房按揭贷款的信贷政策,让持有更多的住房居民在还清银行贷款之后,可以享受优惠的信贷政策进入房地产市场。也正是这样的政策及信号,2016年不仅让一二线城市的住房库存迅速消化,也让这些城市的房价疯狂上涨,从而打造了2016年中国房地产市场的空前繁荣。
  
  由于有了2016年这种经验,中国政府同样把三四线城市房地产去库存作为2017年经济工作重要任务。比如,在今年的政府工作报告中,该报告对房地产去库存是这样说的,“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求”。也就是说,三四线城市的去库存同样2017年房地产市场最为重要的任务。
  
  不过,当前中国房地产市场的去库存政策,看上去理由十分正当。即房地产市场的住房库存多了,政府出台各种优惠政策鼓励居民购买是正常不过的事情。但是当前中国房地产市场的去库存,不仅似是而非,而且与一般经济学的常识也相悖。
  
  很简单,对于一种商品或实质性的商品来说,如果这种商品多了,市场上出现了供大于求,那么要去除过多的库存,不仅要减少这种商品供给,也得让这种商品价格降下来,这样才能增加需求,降低市场库存。但是,这种来中国的房地产市场去库存所出现的情况则是与经济学的常识相悖。中国房地产市场的去库存则让房价疯狂上涨,房价疯狂上涨得越快,其去库存则越是快。
  
  中国房地产市场去库存为何会与一般的经济学常识相悖?这不仅表明当前中国的房地产市场存在房地产库存统计意义上的严重歧义,而且也意味着中国房地产市场是一个投机炒作为主导的市场。
  
  对于前者,即房地产库存,如果按照国家统计局每个月发布的全国房地产开发投资和销售情况统计系列的数据,房地产库存量有狭义与广义之分。狭义的库存量是指商品房待售面积,而广义的库存量则应该再加上房屋施工面积。因为经过住房建造的2-4年周期,正在施工建造的房屋也会成为待售房屋。如果只看狭义的房屋库存量(待售面积),或是已经生产好而没有销售出去的住房,那么中国房地产市场根本上就没有库存过多的问题。比如,2015年底中国房地产市场的住房待售面积只有7.2亿平方米,而2016年的住房销售面积达15.7亿平方米。这样大销售量不仅让2015年底的住房库存全部消化掉了,而且其销售量远高于2015年底的库存一倍以上,岂有什么房屋去库存呢?
  
  对于后者,中国房地产市场的去库存为何与经济学常识相悖呢?最为重要的当前中国房地产市场的库存不是作为消费型住房的库存,而是作为投资炒作型住房的库存。住房作为一种消费品,如果去库存,最简单和最好的方式就是降价销售;如果住房是一种投机炒作的资产,那么其去库存只能是房价越是上涨,去库存越是快。如果房价下降,住房投资炒作者都为逃之夭夭,很少会有投资者购买。所以我们近两年来房地产的去库存,其实就是一种投资品的去库存。越是去房地产库存,房价涨得越疯狂。如果住房是一种投机炒作品,政府需要出台优惠政策让房价炒高,泡沫吹大,让房价疯狂来去库存吗?这不仅在制造中国房地产市场的风险,也与中央最近关于“房子是住的,而不是用来炒作的”的原则相冲突。也就是说,当前所说的房地产去库存实际上是与这种中国房地产市场发展的基本原则相悖的。如果这样,中国房地产市场如何可能进入健康发展之路?
  
  所以,当前中国房地产市场的去库存不仅在于是针对一种资本品的去库存,而且更指向广义的房地产库存量,即住房的待售面积加上住房施工面积的库存。2015年底住房的待售面积为7.2亿平方米,施工面积为73.6亿平方米;2016年底住房的待售面积为7.0亿平方米,施工面积为75.9亿平方米。从上述数据可以看到,在 2015 年底,全国商品房待售面积创下了 7.2亿平方米的记录新高,而施工面积则更高达 73.6亿平方米。一年后在2016 年底,由于当年房屋销售显著快于房屋竣工,商品房待售面积录得3.2%的降幅,减少到 7.0亿平方米,其中住宅待售面积更是减少 11.0% 至 4.0 亿平方米,占比降至 58%。然而,2016年房屋施工面积虽然只增长 3.2%,但由于其绝对量超过10倍于商品房待售面积,因此出现了住房销售狭义的房地产库存量减少2314 万平方米,但在住房销售创记录达15.7亿平方米的情况下,广义的房地产库存量仍然增加了 2.3亿平方米。中国房地产政策越是去库存,住房库存越是增加。
  
  也就是说,从上述数据可以看到,当前中国房地产市场的去库存,无论是一二线城市还是三四线城市,不是去已经生产好的待售住房的库存,而是去正在施工或已经准备施工(只要房地产开发商在已经获得的土地上挖几个坑就算施工)住房的库存。这种库存,假定不再增加,即使按照2016年房地产市场空前繁荣的15.7亿平方米的销售量,也得花上5年多的时间才能消化掉。更何况未来几年如果房价还在上涨,房地产开发商还有动力再增加土地,再增加房地产开发投资及增加施工面积,那么中国房地产市场库存量是一个永无止境的增加量。无论是一二线城市还是三四线城市都是如此。
  
  因为按照这个库存及2016年数据,中国房地产市场有30%在一二线城市(即24.8 亿平方米),有70%在三四线城市(即58.0 亿平方米)。同样,按照2016年房地产销售情况及占比来看(一二线城市销售7.3亿平方米,三四线城市销售8.4亿平方米),在不增加房地产投资开发的情况下,一二线城市的房地产去库存需要 41个月,而三四线城市更要用 82个個月才能消化掉。如果房地产开发投资还在增加,中国房地产市场的去库存是猴年马月的事情。政府要现实房地产去库存的目标根本不可能。这就是为何中国房地产去库存的政策似是而非的原因所在。它是一个不可完成的任务!

(新浪博客,易宪容)   
作者:易宪容

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