监管层祭出多道“紧箍咒”房企融资受限资金链恐生变
2017-02-15 08:53:39

资管计划、发债融资、抵押销售纷纷被限,房企融资渠道被明显封锁。

近日,中国基金业协会叫停用于投资16个热点城市住宅地产类资管计划备案, 明确资管计划不得支付土地出让价款或补充流动资金。同时强调不得直接或间接为各 类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

而在此之前,证券交易所也相继明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的 标准,表示有重大违法违规行为,在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价,前次 债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企,将禁止发行公司债。而 房地产企业发债募集来的资金不得用于购置土地。

除金融机构收紧外,地方政府也加强了房地产调控,重庆此前发布新政指出,抵 押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记。

对此,中国基金业协会相关人员表示,现阶段私募资产管理产品投向了较为集中 的个别热点城市房地产市场,与当前调控政策不相符。此外,也存在提供融资用于支 付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款等情形。

在此背景下,资金价格明显上涨。数据显示,1月融资利率科创与世贸拿下最低 值为4.5%,这比2016年的3%到4%利率有明显上涨。具体来看,1月23 日,华远盈都商业发行2035年到期的A、B、C长期债券,发行面额分别为2. 9亿元、4.36亿元、0.1亿元,到2020年,融资票面利率分别为5.8% 、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年,需在票面利率基础上增加 上浮基点,这也意味着,融资利率总体不低于票面利率。银控1月19日发行01、 02三年期短期债券,分别也是以不低于7%票面利率融资1.1亿元和不低于7. 4%票面利率融资6.3亿元,利率上浮明显。

中原地产市场总监张大伟表示,房地产资金收紧信号明确。这16个热点城市占 据了全国房地产成交20%以上,也是过去2年地王数量最集中的区域,政策将明显 提升当地融资难度。

在房企资金收紧的同时,购房需求端也加大了限制力度。除此前限购等政策外, 近日北京、天津、广州、青岛、杭州、大连、珠海等地相继收紧房贷措施,房贷利率 进一步提升。

但值得注意的是,一般情况下,政策收紧,预期转向,房企销售、市场均会有一 定下调。但是事实上,市场数据却连创新高。

14日,中国人民银行发布2017年1月金融统计数据报告显示,1月当月人 民币贷款增加2.03万亿元,其中,单从房贷来看,房贷增加7521亿元,其中 ,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元。单月住户部门贷款数 据再度刷新了历史纪录。

此外,从典型热点城市北上广深来看,虽然广州、深圳市场有所下调,但北京、 上海上涨明显。CRIC研究中心数据显示,2017年1月成交面积38.79万 平方米,环比减少41.55.%,但是成交均价为48205元,环比增长18. 17%,增长额高达8000元。北京方面,1月成交54.28万平方米,环比下 调41.78%,成交均价39771元环比上涨1.18%,同比高达34.30 %。广州方面,1月成交88.19万平方米,环比下调44.25%,成交均价1 7383元,环比下调2.75%。深圳方面,成交面积19.03万平方米,环比 下调20.92%,成交均价54992元,下调5.18%。

房企销售涨势依然强劲。CRIC数据显示,1月万科地产销售达到485.1 亿元,较2016年同期的255.9亿元,上调90%;碧桂园更是从上年的12 5亿元,涨至目前的467.1亿元,同比上涨幅度高达274%;恒大1月销售也 达到372亿元,同比上涨75%。

对此,张大伟解释说,“一方面是资金供给量依然较大,影响短期市场价格是房 贷的松紧程度,目前看,各地虽有所收紧,但幅度有限,特别是房贷额度相对依然宽 裕。另一方面,从供需矛盾看,土地供应没有明显增加,‘加法’难以落地,所以还 是看‘减法’对市场的影响。”

有业内人士认为,现阶段房企融资来源、融资用途以及资金成本等方面开始收紧 ,若后续政策执行力度加码,房企资金在前期宽松环境下可以支撑一段时间,但是, 一旦楼市预期真正转向,房企资金链将迎来“黑色时期”。

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来源:经济参考报

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